בפרק הזה של פודקאסט חרדים לנדל״ן, איתמר שולם מארח את צחי קוטינסקי, מהקולות הוותיקים, הישרים והחדים בעולם הנדל״ן, לשיחה עמוקה, מפוכחת ולא מתייפייפת על המציאות האמיתית מאחורי הכותרות. איך נראית תקופה שבה “השוק עומד דום”, אנשים מפחדים להוציא כסף מהכיס, והתחושה היא שהכול על בלימה? צחי מפרק יחד עם איתמר את שכבות הלחץ שמחזיקות את השוק, החל מהריבית שלא יורדת כמו שכולם מצפים, דרך עלויות הבנייה שקפצו, מחסור בעובדים, עיכובים במסירות, ועד ההשפעה של פגיעות ונזקי מלחמה על היצע הדירות, גם למכירה וגם להשכרה.

אחד הדיונים החדים בפרק עוסק ב“מחיר למשתכן” ובפסיכולוגיה של ההמתנה: למה כל כך הרבה אנשים “יושבים על הגדר”, מה המחיר הכלכלי של השנים האבודות, ואיך ההגרלות משפיעות גם על יזמים, על מכירות בשוק החופשי, ועל קבלת החלטות של משפחות צעירות. במקביל, נבחנת השאלה הגדולה: מה באמת צריך לקרות כדי לראות ירידת מחירים, והאם זה בכלל ריאלי כשהנדל״ן מנוהל בכלים פוליטיים קצרי טווח.

הפרק כולל גם דוגמאות מהשטח שממחישות איך תחרות מייצרת איזון, כמו המודל של באר שבע והשפעת היצע הדירות על שכר דירה ועל מחירי נכסים. לקראת הסיום, איתמר מציב תרחיש של משקיע עם הון עצמי מוגבל, וצחי מסביר מה אפשרי ומה לא, ומה חייבים לבדוק לפני שקופצים.

בפרק תגלו:

• האם מחירי הדירות באמת עומדים לרדת

• למה ישיבה על הגדר עלולה לעלות ביוקר

• איך הריבית והמלחמה משפיעות בפועל על השוק

• למה מחיר למשתכן מעוות קבלת החלטות

• מה הקשר בין שוק השכירות למחירי הדירות

• ואיך צריך לחשוב היום עם הון עצמי מוגבל

⏱ חלוקה לפרקים (Time Stamps)

00:00–00:55 משל הצימרים ומהי תחרות אמיתית

00:55–04:27 היכרות והגדרת התקופה החריגה

04:27–12:53 למה השוק תקוע: ריבית, עלויות ועיכובים

12:53–24:14 מחיר למשתכן והפסיכולוגיה של ההמתנה

24:14–31:06 מלחמה, נזקי טילים ומחסור בדירות

31:06–39:44 למה זה שוק של קונים

39:44–45:48 באר שבע כמודל לעצירת מחירים

45:48–54:23 איך באמת אפשר להוריד מחירי נדל״ן

54:23–01:00:22 בנקים, תמריצים וראייה לטווח ארוך

01:00:22–01:07:29 תרחיש אמיתי: הון עצמי 350 אלף ש״ח

יזם ומומחה לשוק ההון וקריפטו, לשיחה מרתקת על המעבר מהישיבה לעולם ההשקעות ועל הדרך הנכונה לניהול כלכלי במגזר החרדי.

הראיון נפתח בסיפורו האישי של מינצברג, "ילד משוק מאה שערים", שנחשף לעולם הביטקוין עוד בשנת 2015. יוסף משתף בכנות על הטעויות שעשה בתחילת הדרך, על ההפסדים הראשונים ועל ההבנה העמוקה שרכש לגבי הכוח של נכסים דיגיטליים ושוק ההון.

השיחה צוללת במהירות להשוואה המתבקשת בין שתי אפיקי ההשקעה הפופולריים ביותר: נדל"ן מול שוק ההון. בעוד נדל"ן נתפס כהשקעה בטוחה אך כבדה ומסורבלת, מינצברג מציג את שוק ההון ככלי נזיל, נגיש ופשוט ("קליק אחד ואתה בפנים"), המאפשר גם למשקיעים קטנים ליהנות מפירות הכלכלה העולמית.

אחד הנושאים הבוערים שעולים בפרק הוא סוגיית האינפלציה ושחיקת הכסף. באמצעות "מבחן הקפה של סטארבקס", יוסף מדגים כיצד כוח הקנייה שלנו נשחק לאורך עשרות שנים וכיצד הפנסיה שלנו נמצאת בסכנה אם לא נדע לנהל אותה נכון. הוא מותח ביקורת חריפה על סוכני הביטוח והמודלים הקיימים של דמי הניהול, שמכרסמים ברווחי החוסכים, ומציע אלטרנטיבות לניהול עצמאי וחכם יותר (IRA).

השיחה נוגעת גם בנקודה רגישה במיוחד במגזר החרדי: חתונות הילדים. מינצברג טוען שהמטרה היא לא להיות טייקונים, אלא להגיע למצב שבו ניתן לחתן את הילדים בכבוד מבלי להשתעבד לחובות ולגמ"חים. הוא מציג תוכנית פעולה המבוססת על השקעה לטווח ארוך, ריבית דריבית וחינוך פיננסי מגיל צעיר.

בפרק זה תלמדו ותשמעו על:

מה ההבדל המהותי בין השקעה בדירה להשקעה במדד ה-S&P 500?

כיצד אינפלציה סמויה גונבת לכם את הפנסיה בלי שתרגישו.

למה מסוכן לקחת הלוואות ממונפות, ומדוע חשוב להימנע מחובות לצורך חתונות.

איך מתחילים לחנך ילדים להתנהלות כלכלית נבונה כבר מגיל צעיר?

האם אנחנו נמצאים כרגע בבועה בשוק ההון והקריפטו?

הצטרפו אלינו לפרק שיפתח לכם את הראש, ינפץ מיתוסים ישנים ויתן לכם כלים פרקטיים לקחת אחריות על העתיד הכלכלי שלכם ושל ילדיכם. אל תחמיצו!

איך נבנית חשיבה יזמית יסודית?

יהודה משתף בסיפורים אישיים מילדותו – מניקיון המטבח בערב שבת ועד לסיבובים בשוק ברמלה עם אמו – ומסביר כיצד חוויות אלו עיצבו את גישתו חסרת הפשרות לניתוח עסקאות ולחיפוש אחר התנאים הטובים ביותר.

הוא מתאר את מסעו מהשחרור מהצבא, דרך קורס הנדל"ן הראשון שהבהיר לו את הפער העצום בין התיאוריה למציאות בשטח, ועד לנקודת המפנה שבה הבין את ייעודו: ללוות משפחות בתהליך רכישת דירה ולהעניק להם את הכלים והביטחון הנדרשים.

בשיחה נצלול לעומק המנגנונים המורכבים של עולם היזמות: מהו "דוח אפס" שעומד בבסיס כל פרויקט?

כיצד יזמים באמת מתמחרים את הדירות שהם מוכרים, ומדוע המחיר שאתם רואים במשרד המכירות הוא לא תמיד המחיר הסופי (או ההוגן)?

נחשוף את ההיגיון שמאחורי שלב ה"פריסייל", נבין את תפקידו הקריטי של הליווי הבנקאי ונגלה איך משקיע פרטי יכול להשתמש בידע הזה כדי לנהל משא ומתן בצורה חכמה ויעילה.

מה עדיף – השקעה בפרויקט התחדשות עירונית בלב עיר ותיקה, או רכישת דירה בשכונה חדשה לחלוטין?

הפרק מספק מפת דרכים מפורטת לבחינת שני סוגי הפרויקטים, תוך התייחסות לפוטנציאל, לסיכונים, לאופי האוכלוסייה ולתשתיות.

בסופו של דבר, הפרק יעניק לכם כלים מעשיים שיאפשרו לכם להפסיק להסתכל על מצגות ועל הדמיות, ולהתחיל לנתח עסקאות נדל"ן בעיניים של יזם. תלמדו כיצד לבחון תוכניות, להבין מפרטים טכניים ולזהות את ההזדמנויות האמיתיות שמסתתרות מאחורי הררי המידע. זוהי שיחה שכל מי ששוקל לרכוש דירה מקבלן פשוט חייב לשמוע.

האם אי פעם תהיתם מה באמת קורה מאחורי הקלעים של פרויקט התחדשות עירונית? איך בניין ישן הופך לגורד שחקים, ואיפה בדיוק מסתתרים "היהלומים" למשקיע החכם? מני פרישמן, שהגיע לעולם הנדל"ן מתחום האירועים ומביא איתו אנרגיה ייחודית, מפרק לגורמים את התהליך המפרך שאורך 8 עד 10 שנים – מהרגע שהיזם בודק היתכנות ועד שהדייר מקבל מפתח.

במהלך הפרק, מני חושף את ארבעת ציוני הדרך הקריטיים שכל משקיע חייב להכיר, אלה שגורמים למחיר הנכס לקפוץ בעשרות אחוזים בכל שלב. תגלו מהו השלב האידיאלי להיכנס לעסקה כדי למקסם רווחים במינימום זמן, ומתי בדיוק כדאי למכור כדי לעשות "פליפ" מוצלח. בנוסף, הוא מסביר מושגי יסוד כמו "רוב דרוש", "היטל השבחה", ו"הושרה להפקדה", ומספק כלים פרקטיים לבדיקת כדאיות העסקה: איך בודקים מי היזם, איך מקבלים מידע מהעירייה, ומהן הדקויות שיכולות להפוך עסקה למכרה זהב או למלכודת מסוכנת.

האזינו וקבלו הצצה נדירה לעולם סגור שבו הסיכון גבוה, אך גם הפוטנציאל להכפיל ולשלש את הכסף. זהו מדריך חובה לכל מי שרוצה להבין את ההזדמנויות הגלומות בהתחדשות עירונית, אך גם להיות מודע לסכנות האורבות בדרך.

🚨 למה “קונים דירה – מסודרים” כבר לא עובד?

🚨 איך ריביות רצחניות מוחקות תשואות?

🚨 ולמה עסקאות פריסל נוצצות עלולות להיגמר בדמעות?

מיכה שולם חושף:

המיתוסים הגדולים של שוק הנדל"ן החרדי (גמ"ח מרכזי, מינופים ועסקאות קלאסיות).

האלטרנטיבות האמיתיות: פינוי־בינוי, השבחות, שוק ההון.

כלים פרקטיים לבדוק כל עסקת נדל"ן – יכולת החזר, בדיקת שוק אמיתית, והשוואת תשואה מול אלטרנטיבה.

זהו פרק חובה לכל מי שמתעניין בהשקעות נדל"ן במגזר החרדי, רוצה להימנע מהונאות יקרות, ומחפש להבין איפה באמת נמצאות ההזדמנויות.

🎧 אם נדל"ן זה הלב שלכם – זה הסטטוסקופ.

📌 לחצו על הרשמה לערוץ ושתפו חברים – כדי שכולם ישקיעו חכם יותר!

🎙️ הפרק שפותח את העיניים של כל מי שחשב שהוא יודע איך מוכרים – או קונים – דירה.

בפרק הזה של חרדים לנדל״ן, איתמר שולם מארח את אדר מרלינסקי, מאמן מכירות נדל״ן בכיר עם ניסיון של 25 שנה, לשיחה בועטת על כל מה שמתחבא מאחורי הקלעים של עולם המכירות — מהצד של המוכר ומהצד של הקונה.

איך אנשי מכירות גורמים לך להרגיש “מיוחד”?

מה באמת עומד מאחורי המשפט “נשארו רק 3 דירות אחרונות”?

ואיך תזהה את המניפולציות, הלחצים והכימיה המזויפת – עוד לפני שאתה חותם?

אדר, אחד האנשים הכי חדים בשוק, חושף כאן את השיטות שמוכרים לא רוצים שתכיר, ומלמד איך להפוך מ-“לקוח תמים” לקונה חכם ששולט בשיחה.

הוא מדבר על פסיכולוגיה, על תקשורת בין־אישית, על חוק ה־57%, ועל איך להגיע לפגישת מכירה עם ביטחון, ידע ושליטה.

👊 זהו מדריך חובה לכל מי שמתכוון לקנות דירה, להשקיע בנדל״ן או פשוט להבין איך העולם הזה באמת עובד.

⚡ כולל סיפורים אמיתיים, כישלונות מהשטח, ולקחים ששווים זהב.

זה לא עוד ראיון על נדל״ן — זו חשיפה אמיתית של עולם המכירות מבפנים.

🎧 האזינו עכשיו לפרק שישנה לכם את הדרך שבה אתם חושבים על נדל״ן:

איך לא ליפול במכירה – ולהפוך ללקוח שאי אפשר לעבוד עליו.

למה המינוס הוא לא בעיית כסף אלא סימפטום

איך בונים מיפוי אמיתי של תזרים, נכסים והתחייבויות

ולמה משפחות שחושבות שהן "מאוזנות" למעשה מתעלמות מעונתיות ועלויות נסתרות

מה מחכה לכם בפרק:

• למה מינוף יתר "כדי להספיק דירות לילדים" עלול להפוך למלכודת מסוכנת

• דירה למגורים מול דירה להשקעה – מתי עדיף להתחיל מהשקעה כדי לשמור על גמישות ומינוף חכם

• איך בונים כרית ביטחון עונתית אמיתית ולא קוסמטית

• מה עושים עם "חיסכון לכל ילד" ולמה לפעמים הכי נכון לא לגעת בו עד הפנסיה

• איך מחליפים הרגלים יקרים בגרסאות חכמות: סוף עונה, בישול ביתי מהיר, פעילויות משפחתיות ללא עלות

• מודל "שש שנות זהב" לזוגות בתחילת הדרך: חיסכון חכם שמייצר הון זמין לחתונות וליעדים עתידיים

• למה משכנתא הפוכה היא מוצר שחייבים להבין לעומק לפני שמתקרבים אליו

• איך לבחור בעלי מקצוע בלי להסתנוור: אינטואיציה כן, אבל גם בדיקת רקע, חותמות אתיקה וגוגל פשוט

שאלות שמלוות את הפרק:

האם אנחנו באמת מאוזנים אם לא מתמחרים עונתיות?

מה המחיר של קיבעון בדירת מגורים כשיש הון מוגבל?

וכמה בינה מלאכותית עומדת לשנות את הדרך שבה אנחנו משקיעים?

למה לראות את הפרק עד הסוף?

תצאו עם צ'ק ליסט למיפוי משפחתי, סדר עדיפויות לפני נדל״ן, מודל חיסכון אופרטיבי וסינון "דגלים אדומים" בעסקאות. הכלים כאן בנויים ליישום מיידי, כבר מחר בבוקר.

רוצים ללמוד מטעויות יקרות?

איך לבחור את המשכנתא הנכונה עבורכם?

מה הטיפים הסודיים למשא ומתן עם הבנקים?

הפרק צולל לעומק ההכנה לפני כניסה לעסקת נדלן, ומלמד את החשיבות של הבנת המצב הכלכלי האישי, גבולות הגזרה והון עצמי. יכולה להיות כלי חיוני לחיים מאושרים ולרווח כלכלית. הוא מבחין בין משכנתא לדיור למשכנתא להשקעה, ומציע טיפים לבניית תמהיל משכנתא המותאם אישית לצרכים וליכולות של כל המשפחה.

הפודקאסט מספק הצצה מרתקת אל מאחורי הקלעים של שוק המשכנתאות, חושף את הטיפים של אבינתן למשא ומתן עם הבנקים, ומדבר על המגמות העתידיות של הריבית וכיצד הן נוספות משפיעות על שוק הנדל"ן בישראל. אבינתן לא חושש להתייחס לשאלות קשות כמו איך לוודא שהיועץ שלך עושה עבודה טובה, ומדגיש את העבודה השחורה שנעשית מאחורי הקלעים כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.

בסוף הפרק, אבינתן חולק טיפ זהב למשקיעים, וחושף מה הבנקים לא רוצים לדעתו. הוא מציג חזון אופטימי לעתיד, ומדגיש את חשיבות ההכנה והאמון ההדדי בין הלקוח ליועץ.

האזינו עכשיו לפרק המלא וקבלו את כל הכלים הדרושים לכם להצלחה פיננסית בתחום הנדל"ן!

קובי משתף בגילוי לב את סיפורו האישי: הדרך שעשה מישיבת חברון, דרך לימודי הוראה בכולל, ועד הפיכתו לאחד היועצים המבוקשים והמוערכים במגזר החרדי. הוא מספר על ההחלטה לחסוך 2,500 שקלים מדי חודש מהיום הראשון לנישואיו, על הזוגיות הכלכלית המופלאה עם אשתו שהיוותה בסיס להצלחה, ועל האופן שבו הידע שרכש בשוק ההון לימד אותו להיזהר ממנו ולבנות יסודות יציבים בעולם הנדל"ן.

בשיחה, קובי לוקח אותנו צעד אחר צעד בניתוח עסקת נדל"ן היפותטית של 3 מיליון שקלים.

מהן העלויות הנסתרות שאף אחד לא מדבר עליהן?

איך מחשבים נכון את הוצאות המימון, הריביות וההון העצמי האמיתי שנדרש?

ומה ההבדל הדרמטי ברווחיות בין עסקה לדירה ראשונה לעסקה לדירה שנייה?

התשובות יפתיעו אתכם ויספקו לכם כלים מעשיים שתוכלו ליישם עוד היום.

בנוסף, קובי מסביר מדוע שוק הנדל"ן למגורים שונה מהותית משוק המשרדים, חושף כישלונות והפסדים כואבים שחווה לאורך הדרך, ומדגיש את החשיבות של עבודה עם אנשי מקצוע אמינים.

זה של הפודקאסט "חרדים לנדל"ן", איתמר שולם מארח את אבי ממן, יזם

נדל"ן ומבעלי "פאוור גרופ" ו"ממן נדל"ן", לשיחה

מרתקת על גישות חדשניות בעולם הנדל"ן, יזמות עם

"DNA שונה",

והאתגרים וההזדמנויות בשוק התוסס.

אבי

ממן חולק את סיפורו האישי והמקצועי, החל מהרקע המשפחתי היזמי בירושלים ועד להקמת

"פאוור גרופ", חברה המתמחה בקבוצות רוכשים ומציעה מודל ייחודי בענף. הוא

מסביר כיצד החברה מצליחה לספק ערך מוסף ליזמים ולרוכשים כאחד, תוך יצירת פתרונות Win-Win  והשגת הנחות משמעותיות. ממן מדגיש

את החשיבות של עבודה קשה, בניית צוות איכותי ואמונה בדרך, לצד ההכרה ב"סיעתא

דשמיא" כמרכיב בלתי נפרד מההצלחה.

במהלך

הראיון, איתמר ואבי צוללים לעומקם של נושאים קריטיים למשקיעים ולרוכשי דירות. הם

דנים בחשיבות של הבנה מעמיקה של השוק, זיהוי הזדמנויות אמיתיות והימנעות ממלכודות.

אבי ממן מציג את תפיסת עולמו, לפיה יש "לשנות את כללי המשחק" ולהציע

שקיפות, ערך וידע ללקוחות, בניגוד לפרקטיקות נפוצות בשוק. הוא חושף כיצד זיהה את

הצורך בגישה שונה, המבוססת על אינטרס אמיתי של הלקוח ולא על רווח מהיר.

המאזינים

ילמדו על האתגרים הכרוכים בהבנת תהליכים הקריטיים לבחינת עסקה, וכיצד לזהות משרדי

שיווק הפועלים מתוך אינטרס אמיתי של הלקוח. אבי מסביר את המורכבות של הערכת הון

עצמי, יכולות כלכליות, והגדרת מטרות ברורות לפני כניסה לעסקת נדל"ן. הוא

מזהיר מפני "רוכש מבולבל" שעלול ליפול קורבן להצעות מפתות שאינן תואמות

את יכולותיו.

הפרק

מעורר שאלות חשובות: כיצד ניתן לנווט בשוק נדל"ן שנראה לעיתים

"לוהט" ומבלבל? מהם הסימנים המעידים על עסקה טובה באמת? ואיך אפשר

להבטיח שאנחנו מקבלים החלטות מושכלות ולא נגררים אחרי הבטחות שווא? הצטרפו לשיחה

מאירת עיניים שתספק לכם כלים ותובנות חיוניות להתנהלות נכונה בעולם הנדל"ן,

ותגרום לכם לחשוב אחרת על הדרך בה אתם ניגשים להשקעה הגדולה בחייכם.

- האם אנחנו עומדים בפני שינוי מגמה?

- מהם הכלים שעומדים לרשות רוכש דירה או משקיע במגזר החרדי?

- כיצד משפיעה התרבות והקהילתיות על החלטות נדל"ן?

- מהם הטיפים החשובים ביותר שיעקב רייניץ יכול לתת למי ששוקל להיכנס לעולם הנדל"ן היום?

בפרק זה תשמעו על האתגרים הייחודיים של השוק החרדי, על החלום לדירה שהופך לעיתים למנוע לרכישת מספר נכסים, על תופעת ה"פליפים" והסיבובים המהירים, ועל החשיבות הקריטית של תכנון פיננסי נכון והבנת מלוא העלויות הכרוכות בעסקה – מעבר למחיר הדירה הנקוב. איתמר ויעקב דנים גם בעתיד הצפוי לשוק, בהשפעת המלחמה והמצב הכלכלי, ומספקים נקודת מבט מפוכחת ומעשירה לכל מי שמתעניין, רוכש, משקיע או פשוט רוצה להבין טוב יותר את עולם הנדל"ן הישראלי והחרדי.